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Pourquoi investir dans un parking ou un garage est au moins deux fois plus rentable que dans le résidentiel ?

Investir dans un garage, un parking ou un box de stockage s’inscrit comme un investissement à forte rentabilité, plus souple que l’investissement locatif résidentiel mais aussi moins risqué. Comment bien se positionner ? Quel rendement espérer ? Quels sont les pièges à éviter ?

L’emplacement : un critère de choix décisif

Que ce soit pour obtenir un loyer intéressant, éviter la vacance en cas de départ du locataire ou pour miser sur un retour sur investissement pérenne à moyen et long terme, l’emplacement est un des critères à ne pas négliger lors de l’investissement dans un garage, un parking ou un box. Il convient donc de s’intéresser de près à la localisation du box autant qu’à sa rentabilité, puisqu’une vacance longue fait drastiquement chuter les bénéfices d’un fort rendement. C’est d’ailleurs pour cette raison que « tous les biens proposés par ValoPark sont sélectionnés au préalable. En effet, à travers les autres entreprises du Groupe Fipark, le processus dans son ensemble est maîtrisé, à savoir l’achat, la transformation puis la vente et la location des parkings pour proposer des emplacements, à forte demande locative et donc à rendement garanti ». Mieux vaut donc s’adresser à un spécialiste lorsqu’on entreprend cette démarche. « les opérations les plus intéressantes se trouvent dans les grandes agglomérations comme Lyon, en Île de France évidemment, avec certaines villes clés comme Montreuil ou Saint-Denis ».

Une rentabilité nette plus de deux fois supérieure à l’investissement résidentiel

A Paris, une étude réalisée par le portail SeLoger en avril 2021 conclut que « la demande de place de stationnement en sous-sol a été multipliée par 1,6 au cours des six derniers mois ». Une forte demande qui s’explique en partie par la suppression des places de stationnement aériennes, mais aussi certainement par un besoin de stockage croissant de véhicules légers, comme les vélos électriques et les trottinettes, et qui augure la poursuite de la tendance haussière dans le secteur. Selon cette même étude, ce sont Strasbourg, Saint-Étienne, Nîmes et Montreuil qui remportent le palmarès des villes les plus profitables, avec des rentabilités nettes affichées entre 4,8 % et 8,1 %, quand une rentabilité brute d’un peu plus de 3 % dans le résidentiel était considérée comme « intéressante » par Stéphane Deblair, Directeur général de Selexium, dans Le Monde. Un grand écart important en termes de rendement, mais aussi d’investissement de départ, puisqu’un box est accessible à partir de 15 000€ en Île de France, moins en Province, bien loin du prix d’un studio.

De faibles charges, coûts de maintenance et taxes foncières qui améliorent le rendement net

Si la rentabilité brute des parkings devance largement celle de l’investissement locatif traditionnel, cet écart se creuse encore lorsqu’on s’intéresse à la rentabilité nette, qui intègre les charges, les impôts et les coûts afférents à l’investissement dans le calcul. Résultat ? Certains studios s’avèrent intéressants pour leur rentabilité brute mais finalement déficitaires lorsqu’on y ajoute la taxe foncière, les réparations, l’entretien des communs et les travaux récurrents, indispensables à une location sur le long terme. Les coûts afférents à un investissement dans un parking, au contraire, ne dépassent que rarement « deux mois de loyer, avec une maintenance quasi-nulle ». Enfin, l’assurance propriétaire non occupant représente « un coût négligeable ». Une rentabilité nette qui s’avère comparativement largement plus intéressante que dans le résidentiel, et qui explique l’attrait toujours plus grand des Français pour cet investissement de niche.

Un bail souple soumis au droit commun

Autre avantage indéniable, les baux contractés dans le cadre de la location d’un garage, d’un parking ou d’un box de stockage ne sont pas régis par la loi ALUR. En conséquence, si le local est loué indépendamment d’une habitation, les clauses du contrat sont librement rédigées entre le loueur et le locataire, et peuvent faire mention de la récupération du bien en cas d’impayés. Un grand avantage pour l’investisseur qui maîtrise pleinement son risque et qui évince la menace redoutée de procédures lourdes et longues en cas de conflit avec le locataire.

Combien investir dans un parking ?

« En moyenne, les clients de ValoPark investissent dans des lots de 4 ou 5 boxes pour un montant total oscillant entre 80 000€ et 100 000€, mais rien n’empêche de débuter avec un seul box ». Un investissement peu coûteux donc, qui rapporte en moyenne entre 5 et 6,5 % brut selon Monsieur Parking et qui grimpe « à plus de 7,5 % sur certains lots de garages / parkings / boxes à vendre en ce moment par ValoPark ».

Au final, ce choix d’investissement concilie faible risque, fort rendement et souplesse de gestion. Pour combien de temps ? Évidemment, plus les prix de l’immobilier des parkings augmenteront, ce qui est le cas dans certaines agglomérations comme Bordeaux, et moins le rendement locatif sera élevé pour les nouveaux acheteurs. Mais aujourd’hui, il est encore tout à fait possible d’investir dans un garage, un box ou un parking à un prix attractif.

Investir dans un parking ou un box fermé ?

L’avantage du box fermé est « de privilégier un investissement mixte, qui cible les propriétaires de voitures ou de deux roues mais aussi les citadins en recherche d’une pièce de stockage ». Un besoin complémentaire qui explique le dynamisme de ce secteur immobilier porteur, notamment dans les grandes agglomérations. Investir dans un box fermé permet en effet aux investisseurs de pérenniser leur investissement, même dans une perspective où la voiture prendrait moins de place qu’aujourd’hui, anticipant ainsi la pluralité des besoins à venir.

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